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福岡でのマンション管理組合委託業務とビル建物総合維持管理

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福岡のマンション管理委託業務とビル建物総合管理

2017年09月21日

設計監理と責任施工

管理組合がマンションの大規模修繕工事を行おうと考える場合、大きく分けて「設計監理方式」「責任施工方式」の2通りの進め方があります。
多くの分譲マンションでは、設計事務所などに建物の劣化具合について「調査」をしていただき、それを基に、工事内容を「設計」していただきます。
その設計をもとに概算費用を算出し、数社の工事業者に対して同一内容の見積りを依頼します。このとき、設計事務所から工事業者の推薦を受けるかどうかは管理組合が判断します。
工事業者は、見積金額、実績など様々な内容を比較検討して「選定」します。
そして、工事が始まれば管理組合が発注した通りの工事を実施されているかを「監理」していただきます。
これが、「設計監理」と言われる方法です。
これに対して、「責任施工」は、工事業者に工事金額、工事内容、工事進捗管理、工事竣工までのすべてを任せる方法です。
管理組合にとっては大規模修繕工事は、多額の費用を要しますので、決して失敗することのできない事業です。
どちらも、メリット・デメリットがありますので、理事会・総会でよく検討される必要があります。
posted by zeo at 11:32| マンション管理ニュース

大規模修繕工事

築10年を経過して、大規模修繕工事の実施を検討しているマンションがあります。
住宅用マンションの耐用年数が47年ですが、修繕工事は、このコンクリート建物を50〜60年あるいは、それ以上の長期にわたり維持するための必要工事と言えます。
築10年で大規模修繕工事を実施するには、少々時期が早いと思いますが、立地条件等によりマンション状態は様々で、屋上の防水層の状況によっては部分的にでも修理しないと漏水のおそれがあるマンションもあるためです。
万一、漏水してしまったら、被害を被った住戸の方々にとって修理が完了するまでの期間のストレスは多大なものとなってしまいますし、防水層の修理費用だけでなく、その住戸内の修繕費用も管理組合が負担しなければなりません。
まして、経年に伴う漏水では、管理組合が加入する火災保険では原則賄うことができません。
そのため、漏水事故が発生する前に防水層の延命工事を実施して、より快適なマンションという集合住宅での生活を区分所有者の皆様で検討しなければなりません。
posted by zeo at 11:31| ゼオからのお知らせ

2017年08月28日

民泊

平成28年11月11日に国交省から民泊に関する通知がありました。
管理組合も管理会社も待っていた「民泊禁止の規約例」が示されました。
……………………
<国土交通省の特区禁止する場合の規約例>
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
……………………
考えてみれば、国は民泊を推進している立場でしょうから、シェアハウスなども禁じて欲しい居住者目線で考えていただけなかった印象はぬぐえません。
一方、ニューヨークだったと思いますが、次のようなルール(法律?)があるそうです。
「区分所有者が不在の状態で住戸を短期間(30日未満)貸し出すことを禁じる。」
てっきり、アメリカの方が、民泊などに寛大だと思っていましたが、これでも十分とは言えませんが、かなりの抑止になっていると思いますし、さらに「規程に違反して、広告を掲載した場合、罰金を科す」だそうですが、ここまでしても万全とはでは言えないようです。
特に、居住する区分所有者と収益を目的とする不在区分所有者の間には、考え方に大きな差があります。

やっぱり、自分たちのマンションは自分たちで管理規約などの防衛策を考えて、みんなで守っていかないといけないと快適な生活はおくれないと思います。
管理会社はそのお手伝いをさせていただきます。
posted by zeo at 13:27| ゼオからのお知らせ

コミュニティ

毎年12月に近隣の公民館で通常総会を開催する管理組合があります。
この時期、公民館では隣町の町内会が、子供から大人まで参加して楽しそうに「もちつき」をされていました。
男性がもちをついて、女性たちがそれをまるめるというチームワークで大勢が仲良くされていました。
最近は、行事を全くされない町内会もありますが、ある町内会では、七夕や運動会など頻繁にされる町内会もあります。
マンションの管理規約では、「コミュニティ形成」を規約に含めるか削除するかを問題にされている管理組合があると思いますが、個人的には居住者間でも「花見」「夏祭り」「クリスマス会」などコミュニティ形成はあった方が良いと思います。
居住者がコミュニケーションを図ることで、部外者が侵入しづらくなります。
その結果はマンションの資産価値にも影響すると考えますので、建物や設備だけでなくソフト面でのお手伝いもできればと思います。
posted by zeo at 13:25| ゼオからのお知らせ

2016年12月10日

大掃除

早いもので、もう12月です。

12月はいろいろな行事がありますが、その中でも大変なのが大掃除です。
一般に年末に徹底的に行う掃除を大掃除と言いますが、そもそも、大掃除とは年神様をお迎えするため、家を清めるという目的で12月13日に行っていたそうです。
早い時期からコツコツ行っていれば、年末の掃除も楽なんでしょうが、どうしても年末押し迫ってから、慌てて行っているのが現状ではないでしょうか?
今年は、早めに数日間を確保し計画的に大掃除を行い、ゆっくりと年末・新年を迎えたいと思っております。

また、弊社の「ライフサポートサービスグループ」でも、年末忙しく、お時間が無いお客様のために、ガラス清掃、エアコン清掃等のお手伝いをさせていただいておりますので、是非ともご利用下さいませ。

posted by zeo at 11:20| ゼオからのお知らせ
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