管理計画認定制度について

管理計画認定制度

令和４年４月に改正法が施行された、「マンションの管理の適正化に関する法律」に基づき、福岡市では、マンションの管理計画を認定する県内初の「福岡市マンション管理計画認定制度」が令和４年７月からスタートされました。

これまでも「マンション管理適正評価制度」がありましたので、マンションの売買などに際に参考にされる人や不動産会社もあったのではないでしょうか。

「マンション管理適正評価制度」と「管理計画認定制度」の違い

制度	運営	審査項目	判定	有効期間
マンション管理 適正評価制度	マンション 管理業協会	30項目 管理体制 管理組合収支 建築・設備 耐震診断 生活関連	6段階評価	1年間

しかし、これまでに比べると、令和４年８月における福岡マンション管理組合連合会の説明では、全国に１件だけしか認定されていないとのことでしたので、判定基準がかんなり厳しいのだと思います。

令和４年４月から（福岡市 令和４年７月から）

制度	運営	審査項目	判定	有効期間
管理計画認定制度	地方公共団体	16項目＋α 管理組合の運営 管理規約 管理組合の経理 長期修繕計画 その他	認定　〇×	5年間

制度の目的は、高経年マンションが急増し、建物の老朽化や管理組合の役員の担い手不足が懸念されるため、マンション（管理組合）が機能不全とならないようにすることだと思いますが、認定を受けたいと考えられる管理組合は「意識が高い」のですから、そのような管理組合の運営には何も心配することはないと思います。

現在のところ、認定を受けようとする意識の高い管理組合にメリットは少ないと思いますが、担当するマンション（管理組合）が適切な運営がされるように協力させていただきます。

損害保険について

ほとんどの管理組合は、共用部分にかかるマンション保険に入られることと思います。
区分所有者、居住者がそれぞれ加入する火災保険、自動車保険などと重複することがあります。
損害保険の割合でしたら、建物保険、家財保険、自動車保険などがあり、専門知識のある保険代理店が皆様に適切と思う保険内容を提案されます。

そして、管理組合の加入するマンション保険も損害保険です。
しかし、保険会社からすれば全体的な割合も取扱件数も少ないです。
ただし、一度に支払う保険金額は多額になります。
そのため、マンションの知識がないのに「代理店」というだけで取り扱う会社があります。
マンション管理会社が保険代理店を兼業することが多くありますので、マンションに関する専門知識、経験は豊富にあります。（専門でない自動車保険などは不得意な場合があります。）

先日もマンション内でガラスが破損した事故について、マンション保険の取り扱い経験が少ない代理店に保険金請求手続きを依頼したところ、「支払対象でない」と言われました。
約款を再確認してもらったところ、今回の事故は支払対象であることが判明し、管理組合も保険金を受け取ることができ、それを修理費用に充当しました。
あやうく、高額な修理費用を支払うところでした。
その後、代理店の担当者からは、管理組合に対して謝罪も何の説明もありませんでした。（管理組合も謝罪してほしいわけではありませんでした）

最初に「確認します」と言ってくれれば問題なかったのに「支払対象でない」と言われたから、管理組合の人たちも気分が悪い思いをしてしまいました。

修繕積立金について

国土交通省から令和３年９月に修繕積立金に関するガイドラインが改定・公表されました。
以前は確か平成２３年４月でしたから、１０年ぶりでしょうか。

そのガイドラインには「一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。 その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった問題が生じているとの指摘もあります。」との記載がありました。

不足すれば当然に「修繕積立金」も見直し、値上げせざるを得ません。
さもないと、マンションが劣化したまま十分な修繕ができません。
放置されれば、ネガティブな要素が発生します。
「住めなくなる」「売却できなくなる」「資産価値が下がる」などなど。
管理会社からは「お金のかかる修理のはなし」「修繕積立金の値上げのはなし」区分所有者の皆様の負担になる話はしたくありません。
しかし、建物がゴーストタウンにならない環境の維持は必要ですので、適切な提案はいたします。
区分所有者の皆様に余力があれば、グレードアップもできます。
その原資となる修繕積立金も昨今の部品代の高騰、人件費の値上げなどなど、考えだしたら頭が痛くなります。

令和３年９月２８日のガイドラインでは、10年前と算出方法が異なりますが、かなりの値上がりになっています。
ガイドラインは、あくまで参考ですので各マンションごとに修繕積立金の金額は決まってきます。
担当の管理会社・担当者に相談して、無理をしない範囲の必要な修繕積立金を見つけましょう。

工事費の高騰と工事の遅れについて

工事費が高騰しています。
大規模修繕工事に限らず、あちこちで工事費が高騰しています。
部品代の高騰、人材不足からの人件費の値上がり等々、値下がりする要素がみつかりません。

誰かが、「東京オリンピック」が終われば、工事費は値下がりするなどと言っていましたが、まったく、その気配がありません。
新型コロナウイルスの拡大、世界の離れた地域での紛争など、いろいろな原因が考えられます。

日々の食料品、ガソリン価格も値上がりし続けています。
夏はエアコン、冬は給湯器。
昨年は給湯器の納期が分からないとか、給湯器が盗難されたとのニュースもありました。
冬に給湯器が故障しては生活に支障をきたすため、修理会社もやむを得ず基板に細工して、緊急措置として使用できるようにしたことがあるとのうわさも聞きました。
マンション共用部分でもエレベーター設備、給排水設備、インターホン設備（防犯設備）、駐車場設備などの部品を発注しても納期が未定で、修理完了までの目途がたたないために居住者にご迷惑をかけてしまう場合もあります。
手配しているのに、通常の生活がおくれない不便さの憤りを居住者は誰にぶつければよいのでしょう。

工事会社が悪いわけではないし、管理会社も早く修理が完了して、安全に生活していただける環境を整えたいと思っています。

そして、工事会社も管理会社も故障の恐れが見られたり、定期交換など必要な工事を提案しています。
無駄と思われる工事を提案されたら、工事会社に納得できる説明を求めて、早急に対応しましょう。
管理会社は、そのお手伝いをします。

大雨と機械式駐車場

令和3年8月13日から福岡でも雷をともなった大雨が続きました。
特に14日は、担当マンションにおいて排水ポンプの異常の信号が警備会社に発せられ、警備会社の隊員も初期対応をしていただきましたが、改善できないとの連絡がありました。
原因については、機械式駐車場の地下ピットの排水ポンプの容量を超えたためであろうと想像はできましたが、万が一、2台設置されている排水ポンプが2台とも故障していたら大変ですから確認が必要です。
排水ポンプが故障したりしたら、皆様の大切なクルマが水に浸かってしまいます。ひどい場合、そのクルマは全損です！
そのような事故は避けたいですよね。

かつて、平成21年7月の中国・九州北部豪雨のときは、博多駅構内も冠水するくらいの大雨で、福岡市内のマンションでも排水ポンプがいくら頑張ってくれていても排水先の川や側溝の水位の方が高かったために排水ポンプの容量と関係なく冠水してしまったマンションもあったそうです。

そんな記憶があったので、不安を抱えてワタシも現場に赴きました。
今回の結果から言えば、ひどい降水量でしたがクルマが冠水するほどではありませんでした。
警備会社の異常信号は、駐車場の窯場（地下の床レベルよりさらに低い位置にある集水枡）が満水状態でしたので、これが原因と思われました。
幸い、排水さえできれば異常信号も解除となり、重大事故にはなりませんでした。

ただし、窯場には汚泥などが堆積していましたので、そのまま放置すれば排水ポンプの故障の原因にもなります。
後日、バケツとスコップを持って窯場の清掃をいたしました。
汚泥以外にビニールなどが落ちていました。

網戸の修理

令和3年7月になり、セミの鳴き声が騒がしい連日猛暑の暑い季節です。
新型コロナウイルス感染拡大のおそれから仕事がリモートワークになった方も多いと思いますが、自宅での仕事中にはエアコンの稼働率も半端ナイと思います。

ただ、窓を開放することもあるため、網戸も必需品です。
その網戸について、私の担当するマンションの居住者様から、先日、壊れているとの連絡を受けました。

訪問して確認したところ、人がバルコニーへ出るための大きさの「上げ下げ窓」でした。

この窓は、下半分を上にスライドさせると上半分が下に下がるベルトやワイヤーでバランスをとっている窓です。
網戸はアルミサッシ枠の下部に載せて固定するフック金物があるのですが、どうやら、フック金物を固定していたブラインドリベットが壊れてしまったようです。
　
通常でしたら、上部で固定されて吊り下げられているので大きな力が加わらなければ、それほど支障はないのですが、台風などの強風の時はバタバタと音をたててしまいますし、網戸だけでなくアルミサッシが壊れてしまうことも心配されます。

この状態では、修理するしかありません。

製造メーカーに修理してもらう場合、メーカーにもよりますが出張してもらうだけでも5,000〜8,000円程度かかると思います。
そして、簡単な内容であれば、そのまま修理していただけますが、場合によっては別途費用が発生することがあります。

さて、ここでひとつ問題です。
窓は共用部分のため、修理費用は誰が負担するかということが疑問になると思います。
国土交通省の標準管理規約では、次のように記載されています。
「網戸」の記載はありませんが、窓枠でしたら「専用使用権」が認められた「共用部分」です。

_/_/_/_/_/_/_/_/
（専有部分の範囲）
第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 省略。
二 省略。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 省略。
（バルコニー等の専用使用権）
第１４条 区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。
２ 省略。
３ 省略。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 省略。
３ 省略。
４ 省略。
５ 省略。
６ 省略。
_/_/_/_/_/_/_/_/

網戸も窓枠と同様と考えられると思いますので、この場合、区分所有者である居住者様が修理することになるのでしょうか？
管理組合によっては、自己負担でなく管理組合の費用で修理してくれる場合があるようです。
規約に記載されていなくても、「別表」に「網戸」の記載がされていることがありますので、確認が必要と思われます。

今回は、割と簡単な作業だと思われましたし、居住者様が急いでらしたので管理組合に確認する時間が惜しいと思いまして修理のお手伝いをすることといたしました。


まずは、上部を固定する左右２本のセットスクリューをプラスドライバーを使用して外します。
　

取り外したら、バルコニーに網戸が破れないように丁寧に置きます。

網戸の枠に残っている古いブラインドリベットを取り除きます。
ドリルで下穴をあけるイメージですね。もしくは、ドリルを使用しないでも少し敲くだけで簡単に抜け落ちると思います。
今回は元の穴を利用しますのでドリルを使用する場合は穴が大きくなり過ぎないように注意します。
ブラインドリベットの残骸は、網戸の枠内に落ちてしまい取り除けませんが、この際やむを得ません。
フック金物にもリベットの残骸がありましたので、同様にドリルで穴をあけて取り除きます。
下穴をあけるのに利用したドリルは、3.5ｍｍでは大きすぎると思われましたので3.2ｍｍにしました。

そして、新たなブラインドリベットをリベッターを使用して打ちます。
ステンフランジのステンシャフトは耐久性に優れています。
しかし、既存の製品もアルミフランジと思われましたし、高価ですのでアルミフランジのスティールシャフトのブラインドリベットを使用しました。
　
これを左右２ヵ所取り付けます。
キレイに取り付けることができました。

ここまでできれば、あとは取り外しと反対の段取りで網戸を取り付けます。
まずは、下部のフックをアルミサッシの枠に載せて固定し、上部をハメ込んで、セットスクリューを取り付けます。
作業は、これで完成です。

今回の修理は元の穴を利用しますので、事前準備をチャンとしておけば、現場での作業時間は5〜10分程度でした。

ただ、高層階の住戸には蚊などはほとんど侵入しないと思いますので網戸を取り外してても大丈夫かもしれませんね。

新型ウイルス

新型コロナウイルス感染拡大防止に伴う集会やイベントの中止、延期又は規模縮小等の対応が厚生労働省から要請されていますが、マンション管理組合の総会の開催については、どこの管理組合も悩ましいと思います。
これほど世間で新型コロナウイルスに関する報道がされているところをみると潜伏期間もインフルエンザと比較しても長いようですので、通常の生活をしていても知らず知らずのうちに感染してしまった人が、次の誰かに感染させてしまう恐れがあるため、迂闊に外出できないことになりますよね。
マスクも手に入らない状況が続いていますので、自己防衛したくてもできないコトもがあるのではないでしょうか。
それゆえの集会やイベントの中止、延期等だと思います。

「建物の区分所有等に関する法律」という法律では、集会（総会）について「管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。」と決められており、それを基にしてマンションごとに管理規約では、「理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後〇か月以内に招集しなければならない」となっていると思います。
原則通りでしたら、総会を開催して、「決算と事業報告」、「予算と事業計画」やそれ以外にも色々と協議して決定しなければなりません。
原則通りなら・・・です。

しかし、このような状況では、総会を開催することで組合員のみなさんの安全な生活を脅かすことが心配されます。
イベントでしたら、中止することもできることがあると思いますが、法律や管理規約で定められていることを実施しないことで管理者である理事長が責められる可能性があるのではないかと心配されるのではないでしょうか。

管理組合の理事長は、立候補して就任される方よりも輪番制で役員に就任した結果、理事長になってしまった人もあると思いますので、誰が就任していても難しい時にたまたま好意で理事長に就任していただいた方に責任を問うことは酷だと思います。

総会には一組合員として、参加する権利と義務を負っているのですが、感染を恐れて委任状だけを安易に提出して義務を全うしたつもりになっても困りますし、１週間とか２週間とか終わりが見えていれば、事情を説明して延期しても組合員のみなさまも承諾いただけると思いますが、いつまで延期したらよいかという判断が役員のみなさまも管理会社も不確かなために悩ましいところですね。

新型コロナウイルスは誰かを責めるのでなく、みんなで正しく怖がり、冷静に判断し行動しましょう。
早く新型コロナウイルスが、話題にならないように平和な世の中になってもらいたいものですね。

雪災と取り越し苦労

今年の冬は、かなり暖かいですね。
そうはいっても、福岡でも年に一度くらいは雪が降ります。
先日、2月17日の夜には、平地でも10cm程度の積雪が予想されておりましたので、マンションでも防寒対策が必要になります。

マンションはコンクリートで造られた強固な建物ですが、その設備は昔ながらの住宅と同じように水道管の凍結事故が発生することがあります。
水道管は、配管ラッキング（保温材）がされており、凍結しにくいように考えられています。
しかし、配管部分は保温することができてもバルブ部分は露出してしまいますので、バルブが凍結することがあります。
凍結するだけなら、気温が上がり解凍を待てばよいのですが、稀にバルブが凍結により破損してしまうことがあります。
凍結しやすい場所としては、屋上の消防用補給水槽があります。
この消防用補給水槽の目的は、火災などが発生したときに消防隊が消火活動に使用する連結送水管を常に水で満たしておくためですので、一度、注水されてしまえば、ほとんど水の動きはありません。
動かないので凍結してしまうのでしょう。

以前、屋上の消防用補給水槽のバルブが凍結により破損して、水がゲリラ豪雨でも来たのかと思うくらい大量に漏れたことがありました。
幸い破損したバルブは管理組合の加入する保険で修理費用を賄うことが出来ました。
しかし、破損する恐れがあると分かっていれば、それに備えて担当者はバルブに防寒対策をします。
寒風の吹く中、屋上に上って、かじかむ手でバルブの周りにエアキャップを巻き付けて、防寒対策を実施しました。

今回、雪は降りましたが天気予報で言われたほどの積雪もなく、マンションには事故もなく無事に済みました。

防災意識

　毎年、９月１日頃に日本全国で防災訓練などが実施されています。

　９月１日が「防災の日」である理由は、大正１２年９月１日に発生した関東大震災があり、多くの犠牲者があったことを教訓に国民が台風、高潮、地震等の災害についての認識を深め、これに対処する心構えを準備を高めるよう「防災の日」が決められているのだと思います。

　マンションでも、管轄の消防署に「共同住宅の消防計画」を作成して、提出しているところが多いのではないでしょうか。
　そして、その計画書には防災訓練を年間1回以上するよう実施することが記載されていると思います。

　しかし、実際には防災訓練を実施しているマンションも少ないと聞きますし、なかには全く訓練をしたことがないマンションもあるのではないでしょうか。

　私が学生の頃、学校の授業で台風やサイクロン、ハリケーンなどの特殊な大型低気圧は、地球上で年間６０個くらい発生し、そのうち、日本近海で発生する台風と呼ばれるものは３０個くらいと教わった記憶があります。
　最近では、千葉県で台風１５号の影響で、停電や断水などの被害が発生しているとのニュースを観ると、たとえ強固なコンクリートで造られたマンションでも、日頃から、災害に備えて水や食料の確保はもちろんのこと、建物内外の避難経路や外出先での家族の集合場所なども確認しておくことが必要なのかもしれません。

トイレ

トイレは昔に比べたら、ずいぶんと衛生的で便利で経済的になりましたよね。

例えば、節水トイレは、少量の水で流してしまえるので、かなり経済的です。
ほんとうに、これだけの水の量で十分に流れたのだろうかと心配になるくらいですよね。
たまには、やっぱり詰まることがあるようですが、そんな時でもホームセンターなどで販売されている昔ながらのラバーカップでパコパコしていると粉々になって、そのうちに流れて行ってくれるようです。

しかし、流れてくれないモノがあります。
それは、流して捨てられる『ペーパー雑巾』です。
繰り返し使う雑巾のように洗う必要がないので、衛生的でもあるのかな？
壁、床や便器などの至るところを拭き掃除できますよね。
多少、費用がかかるというデメリットもありますが・・・。
それでも、使い捨てできるというメリットの方が大きいように感じます。

そんな『ペーパー雑巾』ですが、流せるけど、トイレットペーパーと比較すると簡単に溶けるわけではありませんので、大変詰まりやすいです。
少量の水で流しても、「見えなくなったから大丈夫！」と思わないで、十分な水の量で流してやらないとやっぱり詰まってしまいます。
とくに、きれい好きな人は、何枚も何枚も使用します。
そうすると、昔のトイレと違い、竪管までの距離が長くなっていたり、配管が細くなっていたりしますので、詰まる原因となってしまいます。
掃除したときくらいは十分な水を流してやらないと、修理業者に数万円と多額の費用を支払うことになってしまいます。

経済的なトイレでも、使い方によっては余計な出費になってしまいますので、ご注意ください。