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福岡でのマンション管理組合委託業務とビル建物総合維持管理

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福岡のマンション管理委託業務とビル建物総合管理

2018年07月04日

4K放送について

平成30年12月1日から、衛星放送(BS放送、110度CS放送)で、4K放送が始まり数々の魅力的な番組が、高精細で、臨場感のある映像で楽しめるそうです。

これに対応したチューナーを準備すれば、受信ができる内容の案内が総務省などでされています。

しかし、マンションの視聴設備によっては、これまでの設備(アンテナ、ブースター、分配器など)を取替・改修もしくは増設する必要があり、現状のままでは、一部しか受信できないことがあります。

受信できないというとビックリされる方もありますが、その場合、現在の2K放送は継続して受信できますので、まったく衛星放送が見られなくなるわけではありません。

または、ケーブルテレビが導入されているマンションであれば、4K放送に対応した有料放送の契約をすることで、視聴することが可能になるそうです。

皆様のマンションでも、一度、ご確認くださいませ。

posted by zeo at 09:55| マンション管理ニュース

コンパクト蛍光灯

コンパクト蛍光灯が入手が困難になっています。

これまで、インターネットの通信販売では安価に入手できていたコンパクト蛍光灯も製造メーカーや型式によっては、メーカー希望小売価格や定価では入手できなくなってしまい、かなり高額になってしまった物もあるようです。

コンパクト蛍光灯を交換するよりも照明器具をLED器具に交換したほうが安上がりになることもあります。

ただし、その場合、美観の問題から1台だけを交換するのでなく、マンション全体を統一して交換することも検討しなければなりません。

すでに、そうした交換をしたマンションもあります。

LED照明にすれば電気料金も減額できると言われていますし、虫も少なくなると言われていますが、早めの検討が必要と思われます。

posted by zeo at 09:54| マンション管理ニュース

2017年09月21日

設計監理と責任施工

管理組合がマンションの大規模修繕工事を行おうと考える場合、大きく分けて「設計監理方式」「責任施工方式」の2通りの進め方があります。
多くの分譲マンションでは、設計事務所などに建物の劣化具合について「調査」をしていただき、それを基に、工事内容を「設計」していただきます。
その設計をもとに概算費用を算出し、数社の工事業者に対して同一内容の見積りを依頼します。このとき、設計事務所から工事業者の推薦を受けるかどうかは管理組合が判断します。
工事業者は、見積金額、実績など様々な内容を比較検討して「選定」します。
そして、工事が始まれば管理組合が発注した通りの工事を実施されているかを「監理」していただきます。
これが、「設計監理」と言われる方法です。
これに対して、「責任施工」は、工事業者に工事金額、工事内容、工事進捗管理、工事竣工までのすべてを任せる方法です。
管理組合にとっては大規模修繕工事は、多額の費用を要しますので、決して失敗することのできない事業です。
どちらも、メリット・デメリットがありますので、理事会・総会でよく検討される必要があります。
posted by zeo at 11:32| マンション管理ニュース

2016年11月02日

工事費用と積立金

大規模修繕工事を実施するのには、かなりのお金がかかります。

九州の福岡では少し前(5〜6年?)まで、1戸あたり100万円が目安と言われていました。
例えば、50戸のマンションであれば、大規模修繕工事の費用は5,000万円程度を想定していました。
もちろん、建物の形状や使用されている材料により、工事費用は異なりますので、一概には決められません。

しかし、最近は工事費が高くなった印象を居住者の皆様も他の管理会社、工事を請け負う会社の方々も感じてられるのではないでしょうか?
どの程度高くなったかというと戸あたり100万円だったものが、120〜150万円程度になったように思われます。
工事を請け負う会社が多額の利益を上げているわけでもないと思われますが、材料費や人件費が値上がりし、その積み重ねが最終的に影響していると思われます。

当社においても修繕積立金の改定や長期修繕計画の見直しを適時行って参りたいと思います。

posted by zeo at 11:00| マンション管理ニュース

2016年07月26日

騒音トラブルについて

国土交通省のまとめによるとマンショントラブルの発生状況は、「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」が63.4%と最も多く、そのなかでも「生活音」(37.1%)が1位ということでした。
実際に管理会社に寄せられるお電話も「騒音」によるものが多く見受けられます。

上下階・隣接住戸からの足音・音楽など、通常の生活時間帯であればそれほど問題にならない場合も、夜になると聞こえやすくなります。
 
小さなお子様がいらっしゃるご家庭ですと、どれだけ気を付けても走ったりすることを完全に止めることは出来ませんが、日常より積極的に階下の居住者とコミュニケーションを取るなどの努力をされているケースも見受けられます。

核家族化が進み、必要以上の人間関係を求めない風潮ではありますが、10〜20代の若年層よりも、30〜40代の世代の半数はフェイスブックなどのSNS(ソーシャルネットワーキングサービス)で、趣味や趣向の共通点があるだけで国内外のまったく知らない人とも仲良くなれるわけですから少しのきっかけさえあれば、より良好なコミュニティを形成できるのではないかと思います。

我々ゼオでも、居住者の皆さまに快適に過ごしていただけるよう、フロント営業マンも、日ごろのコミュニケーションを積極的にとっていきたいと考えています。

posted by zeo at 10:31| マンション管理ニュース

2016年07月25日

民泊について

ここ1年位の間で民泊という言葉を耳にする事が多くなりました。

民泊とは定義上は範囲が広く、民家に泊まる事の総称として使用されていますが、最近問題となっているのは、マンション等の空室を利用して、旅行者等を有償で宿泊させるビジネスの事です。

海外からの旅行者の増加による宿泊施設の不足や、インターネット上で手軽に登録や利用の申込みができるという気軽さもあり、東京や大阪等の都市圏を中心に広がっていて、福岡でも千件程度の登録がされているそうです。
一見すると空室を有効利用する良い制度に思えますが、旅館業法の問題、マンション住人とのトラブル・マナーの問題等、色々な問題を抱えています。
実際、マンションなどでは、不特定多数の人の出入りによるセキュリティの問題、騒音やゴミ捨て等の入居マナーの問題でトラブルとなっているケースも多く、管理組合で民泊禁止を協議しているところも増えてきています。

福岡では特別区域での旅館業法の緩和等も考えているようですので、早めの対策が必要と思われます。
 
posted by zeo at 11:00| マンション管理ニュース

2016年04月07日

悪質なセールスにご注意ください

3月〜4月の引っ越しシーズンになると、訪問販売のセールスが増えてきます。
換気扇等のフィルターや浄水器、新聞、住宅設備機器の販売等、色々な業者が訪問されてくることがございます。
きちんとした業者の方も多いと思いますが、中には管理会社からの紹介を謳ったり、断ってもしつこく営業をかけてくる等、悪質な業者もございますので対応には注意が必要です。
管理会社から紹介する場合は、事前に告知やアンケートを実施して行っており、突然訪問するような事はありません。
もしご自宅に悪質な業者が訪問した場合は、会社名・担当者名・連絡先を確認して頂き、すぐに管理会社へ連絡をしてください。
訪問販売業者への対応は、マンション内や玄関内に入れない事が重要ですので、必ずインターホン越しで対応し、必要ない物ははっきりとお断りしてください。

posted by zeo at 15:00| マンション管理ニュース

2016年04月06日

特定外来種「ツマアカスズメバチ」にご用心

特定外来生物に指定されている「ツマアカスズメバチ」が、昨年の8月に北九州市で確認され、ニュース等でも報道されていました。

その後、福岡では生息が確認されていないようですが、長崎県対馬市では生息域が拡大しているそうです。
韓国では、マンション等の高層ビルへの営巣も確認されており注意が必要という事ですので、飛来や巣を発見した場合はすぐに管理会社や最寄りの市町村・県保健福祉環境事務所への連絡をしてください。

在来のスズメバチと同程度の毒性や攻撃性があるようなので、十分注意してください。

福岡県環境部自然環境課 TEL092−643−3367
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posted by zeo at 14:30| マンション管理ニュース

2016年02月16日

九州電力の新料金

1月15日に九州電力の4月からの新料金プランが発表されました。

名称も新しくなり、スマートファミリープラン、電化でナイト・セレクト、スマートビジネスプランの3つが加わります。

スマートファミリープランとスマートビジネスプランは現行の従量電灯B、C契約者向けで、毎月の使用量が多い方は割安になりますが、使用量の少ない方は逆に割高になるようです。
電化でナイト・セレクトは、現行の季時別契約の内容を見直した形で、季節・時間帯で単価が異なる、オール電化や昼間に不在の家庭向けのプランとなっています。
又、新しく独自のポイント制度の導入や会員サイトのリニューアルも行うようですが、魅力に感じるような大きな変更点やアピールもなく、これで戦えるのかな? という印象を受けました。

新規参入事業者は、電力自由化を大きなチャンスとみて、それぞれの基幹ビジネスとセットする事での割安感・利便性を大きくアピールしてシェア獲得を目指しています。
今まで競合する事なく独占的に事業を行ってきた九電と、新規参入してくる各業界の強者たちとの勝負の行方、加入者の判断は・・・。

posted by zeo at 16:00| マンション管理ニュース

2016年02月15日

大寒波に備えての準備

1月24日から26日の大寒波・積雪には、往生しましたね〜

福岡県内では、大牟田市など水道管の破裂により、断水した住戸が多数あったようです。
私が担当するマンションでは、屋上の消火用補給水槽のバルブが破損するなどの被害が発生しました。
専有部分では、バルコニーの給湯器の配管が破裂した住戸もありました。

1階部分は、事前に防寒対策をしておりましたが、屋上までは手が回りませんでした。
幸い、発見が早かったために、大きな被害にはなりませんでしたし、共用部分の一部を給水停止することで、被害の拡大は免れました。

今回の大寒波を教訓に、次回は、このようなことがないように準備をし、また、居住者の方々にも十分に準備していただけるよう 経験を活かして、余裕をもった行動を心がけます。

posted by zeo at 16:00| マンション管理ニュース
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