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福岡でのマンション管理組合委託業務とビル建物総合維持管理

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福岡のマンション管理委託業務とビル建物総合管理

2017年11月16日

管理規約

マンションの管理規約には、修繕工事に関して「敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。)」と記載されています。
以前の管理規約には、『その形状又は効用の著しい変更を除く』ではなく、『改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く』とありました。
この「多大の費用」が、大規模修繕工事はもちろんのこと、どこまでを「多大」とするのか意見が分かれるところでした。
また、『監事は、理事会に出席して意見を述べることができる』とされていたものが、最近では『監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。』と解釈が変わってきています。
民泊やシェアハウスを禁じる規約も重要ですが、他にも、いろいろと変更されていることを考えると、ハードである建物の維持保全だけでなく、ソフトの面も時代と共に変化させていかなければならないと思います。
posted by zeo at 17:32| ゼオからのお知らせ

2017年09月21日

大規模修繕工事

築10年を経過して、大規模修繕工事の実施を検討しているマンションがあります。
住宅用マンションの耐用年数が47年ですが、修繕工事は、このコンクリート建物を50〜60年あるいは、それ以上の長期にわたり維持するための必要工事と言えます。
築10年で大規模修繕工事を実施するには、少々時期が早いと思いますが、立地条件等によりマンション状態は様々で、屋上の防水層の状況によっては部分的にでも修理しないと漏水のおそれがあるマンションもあるためです。
万一、漏水してしまったら、被害を被った住戸の方々にとって修理が完了するまでの期間のストレスは多大なものとなってしまいますし、防水層の修理費用だけでなく、その住戸内の修繕費用も管理組合が負担しなければなりません。
まして、経年に伴う漏水では、管理組合が加入する火災保険では原則賄うことができません。
そのため、漏水事故が発生する前に防水層の延命工事を実施して、より快適なマンションという集合住宅での生活を区分所有者の皆様で検討しなければなりません。
posted by zeo at 11:31| ゼオからのお知らせ

2017年08月28日

民泊

平成28年11月11日に国交省から民泊に関する通知がありました。
管理組合も管理会社も待っていた「民泊禁止の規約例」が示されました。
……………………
<国土交通省の特区禁止する場合の規約例>
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
……………………
考えてみれば、国は民泊を推進している立場でしょうから、シェアハウスなども禁じて欲しい居住者目線で考えていただけなかった印象はぬぐえません。
一方、ニューヨークだったと思いますが、次のようなルール(法律?)があるそうです。
「区分所有者が不在の状態で住戸を短期間(30日未満)貸し出すことを禁じる。」
てっきり、アメリカの方が、民泊などに寛大だと思っていましたが、これでも十分とは言えませんが、かなりの抑止になっていると思いますし、さらに「規程に違反して、広告を掲載した場合、罰金を科す」だそうですが、ここまでしても万全とはでは言えないようです。
特に、居住する区分所有者と収益を目的とする不在区分所有者の間には、考え方に大きな差があります。

やっぱり、自分たちのマンションは自分たちで管理規約などの防衛策を考えて、みんなで守っていかないといけないと快適な生活はおくれないと思います。
管理会社はそのお手伝いをさせていただきます。
posted by zeo at 13:27| ゼオからのお知らせ

コミュニティ

毎年12月に近隣の公民館で通常総会を開催する管理組合があります。
この時期、公民館では隣町の町内会が、子供から大人まで参加して楽しそうに「もちつき」をされていました。
男性がもちをついて、女性たちがそれをまるめるというチームワークで大勢が仲良くされていました。
最近は、行事を全くされない町内会もありますが、ある町内会では、七夕や運動会など頻繁にされる町内会もあります。
マンションの管理規約では、「コミュニティ形成」を規約に含めるか削除するかを問題にされている管理組合があると思いますが、個人的には居住者間でも「花見」「夏祭り」「クリスマス会」などコミュニティ形成はあった方が良いと思います。
居住者がコミュニケーションを図ることで、部外者が侵入しづらくなります。
その結果はマンションの資産価値にも影響すると考えますので、建物や設備だけでなくソフト面でのお手伝いもできればと思います。
posted by zeo at 13:25| ゼオからのお知らせ

2016年12月10日

大掃除

早いもので、もう12月です。

12月はいろいろな行事がありますが、その中でも大変なのが大掃除です。
一般に年末に徹底的に行う掃除を大掃除と言いますが、そもそも、大掃除とは年神様をお迎えするため、家を清めるという目的で12月13日に行っていたそうです。
早い時期からコツコツ行っていれば、年末の掃除も楽なんでしょうが、どうしても年末押し迫ってから、慌てて行っているのが現状ではないでしょうか?
今年は、早めに数日間を確保し計画的に大掃除を行い、ゆっくりと年末・新年を迎えたいと思っております。

また、弊社の「ライフサポートサービスグループ」でも、年末忙しく、お時間が無いお客様のために、ガラス清掃、エアコン清掃等のお手伝いをさせていただいておりますので、是非ともご利用下さいませ。

posted by zeo at 11:20| ゼオからのお知らせ

2015年12月14日

クリスマスツリー

クリスマスが近づいてきました。
クリスマスの代名詞のひとつに“クリスマスツリー”が挙げられます。
現代につながるクリスマスツリーの歴史は、意外と新しく17世紀にドイツで始まったといわれています。(ちなみに日本で始まったのは1860年です)

当社の管理物件には、毎年11月下旬〜12月上旬にかけマンションのエントランスホールにクリスマスツリーを飾っています。
そのマンションの規模によって、設置しているクリスマスツリー大きさはさまざまですが、
「大手門」「下川端町」「博多駅前」等のマンションには約3mのクリスマスツリーを飾っています。
電飾も付けとても綺麗に飾っておりますので、近くを通られることがございましたら、是非ともご覧下さい。

posted by zeo at 17:00| ゼオからのお知らせ

2015年11月06日

電子ブレーカー設置で共用部電力料金を節約

担当している管理組合で、電子ブレーカーの設置を実施しました。
電子ブレーカーとは、以前もこのブログで紹介しましたが、電気料金削減方法の1つで、通常のブレーカーをコンピューター制御の電子ブレーカーに変更する事で、電力契約の契約容量を小さく変更し、共用部電力料金の基本料金を下げる事ができます。

ここ数年電気代の値上げや消費税の増税等で、マンション共用部分の電気代も非常に高くなっており、管理組合でも電気代の削減が大きな懸案事項となっていましたので理事会へ提案し、総会での承認の後に導入していただきました。

電子ブレーカーの設置は電気料金の削減には大きな力を発揮しますが、一般の方への認知度が非常に低く、ほとんどの方がご存知ありません。
総会でも、
「そんな事ができるのか?」
「ブレーカーを変更して大丈夫なのか?」
「トラブル等は起きないのか?」
「本当に料金が下がるのか?」
等、組合員の皆様も不安に思われる部分があったため、施工会社のモニター制度というものを利用して設置する事にし、設置後の数か月の状況を見て判断する事となりました。

モニター期間の状況としては、機械の不具合を含めトラブルは一切なく、電気料金についても当初の提案通りの削減が確認され、晴れて本契約の運びとなりました。
今回は契約容量を12kwから3kwに変更する事で、月額8,496円(年間101,952円)の削減となりました。
初期費用は掛かりますが、ランニングコストの削減も大きく、長期的にみると大きな成果が得られる事になりました。

posted by zeo at 15:53| ゼオからのお知らせ

2015年10月13日

マンションの照明の点灯時間の設定について

人が、十人十色と言われるように、マンションも、マンションの数だけ色々あります。
新しいマンション、古いマンション、大規模マンション、小規模マンション、などなど。

でも、照明器具だけは、どのようなマンションにも共通して設置されています。
夏も終わり、日照時間も短くなりますので、それにともない、照明器具の点灯時間と消灯時間を設定し直す必要があります。

点灯時間の設定も、地域を設定することで、その後は自動で点灯・消灯するタイマーもありますが、そうでないタイマーもあります。
自動のタイマーが良さそうに思う場合もありますが、マンションの形状や向きによっては、屋外が明るくてもエントランスが暗いなど、マニュアル設定が重宝することもあります。

タイマーの設定時間を季節によって定期的に変更することで、居住者の皆様が、安心して生活できるように心がけ、いつもソッと調整しています。
それでも、点灯時間がおかしい時は、管理会社にご連絡ください。

posted by zeo at 15:02| ゼオからのお知らせ

2014年11月14日

鳩対策その(2)

以前、鳩対策を実施したマンションのお話をしましたが、今度別のマンションで鳩対策を行うことになりました。
今年の春に大規模改修工事を終えて綺麗になっていましたが、夏ごろから鳩が飛来してきて上階の庇等にとまるようになり、外壁や駐車車両が鳩の糞で汚されるようになりました。

前回は、ワイヤーとスパイクで鳩対策を実施しましたが、今回は施工場所等を考慮して忌避剤を使用します。
忌避剤の使用は初めてですが、鳩はもちろん人にも安全である事、マンションや公共施設、JRの駅等、様々な場所で使用され効果が証明されている事、3年間の保証期間があり、その間の再飛来については何度でも施工をやり直すという、アフターがしっかりしている事が決め手となりました。

効果を確認するまでは不安な部分もありますが、良い結果になることを信じて楽しみに待ちたいと思います。結果は次回報告します。

posted by zeo at 10:00| ゼオからのお知らせ

2014年08月12日

鳩対策の結果

以前より鳩の飛来による糞の被害が出ていたマンションで、春に防鳩対策を行いました

対策方法としてはネットやスパイク・ワイヤー等、何種類か提案がありましたが、設置場所や費用等を検討した結果、鳩が飛来しているバルコニーの一部にネット、非常階段にワイヤーを設置して、様子を見ようという事になりました。
設置する前は効果がどれ位あるのか、設置していない場所へ移動しないか等、色々と心配な面がありましたが、設置してからの4ヶ月、鳩は飛来していないようで、鳩の糞被害が見られなくなりました。

現時点では対策は成功しており一安心していますが、一時的に鳩が別の所へ移った、時期的に活動が少なくなった等も考えられます。
又、ネット以外の対策については、鳩が慣れてしまうと効果が小さくなるという事もあるようなので、今後は、見かけたらすぐに追い払うという、初期の対応も重要と考えています。

posted by zeo at 10:00| ゼオからのお知らせ
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