ゼオの業務内容について

日頃よりマンション住民さんと一番近い位置にいる管理会社ゼオでは、不動産の資産運用に関するご相談をもとより、賃貸・売買の仲介業務も行っております。

たとえば、転勤やライフスタイルの変化（家族が増え手狭になった、お子さんの独り立ちで部屋が余っている）など様々な理由で御所有のお部屋から転居することになる場合がございます。

そんな時、賃貸にした方が良いのか、もしくは売却したほうが良いのか、なかなか分かりにくい部分です。町には不動産屋は数多くありますが、管理会社であれば、お客様との長いお付き合いもあり、安心して相談できるスタッフが対応できますし、賃貸・売買のいずれの場合も、手続きや届け出関係も含めスムーズにお取引頂くことが出来ます。

　もし、お部屋の運用について気になることがあれば、遠慮なく管理会社にお問い合わせください。親切・丁寧にご対応させて頂きます。

大規模改修工事の外壁タイルのピン打ち補修確認

管理しているマンションの、3月から始まった大規模改修工事の中間確認作業を実施しました。
今回は外壁下地補修（タイルへのピン打ち工事）工事の中間確認作業を全フロントでおこないました。
浮いているタイル一枚一枚にピン打ち補修がされている状況を確認。
後日担当は、確認作業の詳細を組合の方々に説明を行いました。
ゼオフロントは担当物件の現場を知ることを第一としています。
新たな工法での工事については、工法内容確認が知識向上につながるので全員で学ぶことを重視する会社です。
マンション一棟一棟を住みよい環境にしていくため、また維持管理していくために、全スタッフで日頃から学ぶことに挑戦し続けています。

工事説明会

担当するマンションで大規模修繕工事が始まります。
８月のエントランスホールは暑かったにもかかわらず、お仕事などで総会には出席いただけなかった居住者の皆様も多数参加していただきました。

それは、居住者の皆様にとって、期待と不安があるからではないでしょうか。
工事はおよそ5ヶ月と長期にわたるため、居住者の皆様には、駐車場の移動や入出庫、洗濯物の干す時間帯など、ご不便をおかけすることが容易に想像できます。
また、建物全体に仮設足場をかけて、シートで被うことで、圧迫感を感じることもあるでしょうし、日中は、カーテンをしないと作業員と目があったりして、気まずい思いもするかもしれません。

でも、工事が終われば、綺麗になった建物にきっとご満足いただけると思います。
共用部分も、ご自分の家（生活スペース）の修繕工事であることをご理解いただいているからこそ、多くの方々に関心をもっていただけるのではないでしょうか。
皆様にご協力いただくことで、トラブルもなく、無事に工事が完了できると思っております。

管理規約

マンションの管理規約には、修繕工事に関して「敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）」と記載されています。
以前の管理規約には、『その形状又は効用の著しい変更を除く』ではなく、『改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く』とありました。
この「多大の費用」が、大規模修繕工事はもちろんのこと、どこまでを「多大」とするのか意見が分かれるところでした。
また、『監事は、理事会に出席して意見を述べることができる』とされていたものが、最近では『監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。』と解釈が変わってきています。
民泊やシェアハウスを禁じる規約も重要ですが、他にも、いろいろと変更されていることを考えると、ハードである建物の維持保全だけでなく、ソフトの面も時代と共に変化させていかなければならないと思います。

大規模修繕工事

築１０年を経過して、大規模修繕工事の実施を検討しているマンションがあります。
住宅用マンションの耐用年数が４７年ですが、修繕工事は、このコンクリート建物を50〜60年あるいは、それ以上の長期にわたり維持するための必要工事と言えます。
築１０年で大規模修繕工事を実施するには、少々時期が早いと思いますが、立地条件等によりマンション状態は様々で、屋上の防水層の状況によっては部分的にでも修理しないと漏水のおそれがあるマンションもあるためです。
万一、漏水してしまったら、被害を被った住戸の方々にとって修理が完了するまでの期間のストレスは多大なものとなってしまいますし、防水層の修理費用だけでなく、その住戸内の修繕費用も管理組合が負担しなければなりません。
まして、経年に伴う漏水では、管理組合が加入する火災保険では原則賄うことができません。
そのため、漏水事故が発生する前に防水層の延命工事を実施して、より快適なマンションという集合住宅での生活を区分所有者の皆様で検討しなければなりません。

民泊

平成28年11月11日に国交省から民泊に関する通知がありました。
管理組合も管理会社も待っていた「民泊禁止の規約例」が示されました。
……………………
＜国土交通省の特区禁止する場合の規約例＞
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
……………………
考えてみれば、国は民泊を推進している立場でしょうから、シェアハウスなども禁じて欲しい居住者目線で考えていただけなかった印象はぬぐえません。
一方、ニューヨークだったと思いますが、次のようなルール（法律？）があるそうです。
「区分所有者が不在の状態で住戸を短期間（30日未満）貸し出すことを禁じる。」
てっきり、アメリカの方が、民泊などに寛大だと思っていましたが、これでも十分とは言えませんが、かなりの抑止になっていると思いますし、さらに「規程に違反して、広告を掲載した場合、罰金を科す」だそうですが、ここまでしても万全とはでは言えないようです。
特に、居住する区分所有者と収益を目的とする不在区分所有者の間には、考え方に大きな差があります。

やっぱり、自分たちのマンションは自分たちで管理規約などの防衛策を考えて、みんなで守っていかないといけないと快適な生活はおくれないと思います。
管理会社はそのお手伝いをさせていただきます。

コミュニティ

毎年１２月に近隣の公民館で通常総会を開催する管理組合があります。
この時期、公民館では隣町の町内会が、子供から大人まで参加して楽しそうに「もちつき」をされていました。
男性がもちをついて、女性たちがそれをまるめるというチームワークで大勢が仲良くされていました。
最近は、行事を全くされない町内会もありますが、ある町内会では、七夕や運動会など頻繁にされる町内会もあります。
マンションの管理規約では、「コミュニティ形成」を規約に含めるか削除するかを問題にされている管理組合があると思いますが、個人的には居住者間でも「花見」「夏祭り」「クリスマス会」などコミュニティ形成はあった方が良いと思います。
居住者がコミュニケーションを図ることで、部外者が侵入しづらくなります。
その結果はマンションの資産価値にも影響すると考えますので、建物や設備だけでなくソフト面でのお手伝いもできればと思います。

大掃除

早いもので、もう12月です。

12月はいろいろな行事がありますが、その中でも大変なのが大掃除です。
一般に年末に徹底的に行う掃除を大掃除と言いますが、そもそも、大掃除とは年神様をお迎えするため、家を清めるという目的で12月13日に行っていたそうです。
早い時期からコツコツ行っていれば、年末の掃除も楽なんでしょうが、どうしても年末押し迫ってから、慌てて行っているのが現状ではないでしょうか？
今年は、早めに数日間を確保し計画的に大掃除を行い、ゆっくりと年末・新年を迎えたいと思っております。

また、弊社の「ライフサポートサービスグループ」でも、年末忙しく、お時間が無いお客様のために、ガラス清掃、エアコン清掃等のお手伝いをさせていただいておりますので、是非ともご利用下さいませ。

クリスマスツリー

クリスマスが近づいてきました。
クリスマスの代名詞のひとつに“クリスマスツリー”が挙げられます。
現代につながるクリスマスツリーの歴史は、意外と新しく17世紀にドイツで始まったといわれています。（ちなみに日本で始まったのは1860年です）

当社の管理物件には、毎年11月下旬〜12月上旬にかけマンションのエントランスホールにクリスマスツリーを飾っています。
そのマンションの規模によって、設置しているクリスマスツリー大きさはさまざまですが、
「大手門」「下川端町」「博多駅前」等のマンションには約3ｍのクリスマスツリーを飾っています。
電飾も付けとても綺麗に飾っておりますので、近くを通られることがございましたら、是非ともご覧下さい。

電子ブレーカー設置で共用部電力料金を節約

担当している管理組合で、電子ブレーカーの設置を実施しました。
電子ブレーカーとは、以前もこのブログで紹介しましたが、電気料金削減方法の１つで、通常のブレーカーをコンピューター制御の電子ブレーカーに変更する事で、電力契約の契約容量を小さく変更し、共用部電力料金の基本料金を下げる事ができます。

ここ数年電気代の値上げや消費税の増税等で、マンション共用部分の電気代も非常に高くなっており、管理組合でも電気代の削減が大きな懸案事項となっていましたので理事会へ提案し、総会での承認の後に導入していただきました。

電子ブレーカーの設置は電気料金の削減には大きな力を発揮しますが、一般の方への認知度が非常に低く、ほとんどの方がご存知ありません。
総会でも、
「そんな事ができるのか？」
「ブレーカーを変更して大丈夫なのか？」
「トラブル等は起きないのか？」
「本当に料金が下がるのか？」
等、組合員の皆様も不安に思われる部分があったため、施工会社のモニター制度というものを利用して設置する事にし、設置後の数か月の状況を見て判断する事となりました。

モニター期間の状況としては、機械の不具合を含めトラブルは一切なく、電気料金についても当初の提案通りの削減が確認され、晴れて本契約の運びとなりました。
今回は契約容量を12kwから3kwに変更する事で、月額8,496円（年間101,952円）の削減となりました。
初期費用は掛かりますが、ランニングコストの削減も大きく、長期的にみると大きな成果が得られる事になりました。