管理計画認定制度について

管理計画認定制度

令和４年４月に改正法が施行された、「マンションの管理の適正化に関する法律」に基づき、福岡市では、マンションの管理計画を認定する県内初の「福岡市マンション管理計画認定制度」が令和４年７月からスタートされました。

これまでも「マンション管理適正評価制度」がありましたので、マンションの売買などに際に参考にされる人や不動産会社もあったのではないでしょうか。

「マンション管理適正評価制度」と「管理計画認定制度」の違い

制度	運営	審査項目	判定	有効期間
マンション管理 適正評価制度	マンション 管理業協会	30項目 管理体制 管理組合収支 建築・設備 耐震診断 生活関連	6段階評価	1年間

しかし、これまでに比べると、令和４年８月における福岡マンション管理組合連合会の説明では、全国に１件だけしか認定されていないとのことでしたので、判定基準がかんなり厳しいのだと思います。

令和４年４月から（福岡市 令和４年７月から）

制度	運営	審査項目	判定	有効期間
管理計画認定制度	地方公共団体	16項目＋α 管理組合の運営 管理規約 管理組合の経理 長期修繕計画 その他	認定　〇×	5年間

制度の目的は、高経年マンションが急増し、建物の老朽化や管理組合の役員の担い手不足が懸念されるため、マンション（管理組合）が機能不全とならないようにすることだと思いますが、認定を受けたいと考えられる管理組合は「意識が高い」のですから、そのような管理組合の運営には何も心配することはないと思います。

現在のところ、認定を受けようとする意識の高い管理組合にメリットは少ないと思いますが、担当するマンション（管理組合）が適切な運営がされるように協力させていただきます。

損害保険について

ほとんどの管理組合は、共用部分にかかるマンション保険に入られることと思います。
区分所有者、居住者がそれぞれ加入する火災保険、自動車保険などと重複することがあります。
損害保険の割合でしたら、建物保険、家財保険、自動車保険などがあり、専門知識のある保険代理店が皆様に適切と思う保険内容を提案されます。

そして、管理組合の加入するマンション保険も損害保険です。
しかし、保険会社からすれば全体的な割合も取扱件数も少ないです。
ただし、一度に支払う保険金額は多額になります。
そのため、マンションの知識がないのに「代理店」というだけで取り扱う会社があります。
マンション管理会社が保険代理店を兼業することが多くありますので、マンションに関する専門知識、経験は豊富にあります。（専門でない自動車保険などは不得意な場合があります。）

先日もマンション内でガラスが破損した事故について、マンション保険の取り扱い経験が少ない代理店に保険金請求手続きを依頼したところ、「支払対象でない」と言われました。
約款を再確認してもらったところ、今回の事故は支払対象であることが判明し、管理組合も保険金を受け取ることができ、それを修理費用に充当しました。
あやうく、高額な修理費用を支払うところでした。
その後、代理店の担当者からは、管理組合に対して謝罪も何の説明もありませんでした。（管理組合も謝罪してほしいわけではありませんでした）

最初に「確認します」と言ってくれれば問題なかったのに「支払対象でない」と言われたから、管理組合の人たちも気分が悪い思いをしてしまいました。

修繕積立金について

国土交通省から令和３年９月に修繕積立金に関するガイドラインが改定・公表されました。
以前は確か平成２３年４月でしたから、１０年ぶりでしょうか。

そのガイドラインには「一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。 その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった問題が生じているとの指摘もあります。」との記載がありました。

不足すれば当然に「修繕積立金」も見直し、値上げせざるを得ません。
さもないと、マンションが劣化したまま十分な修繕ができません。
放置されれば、ネガティブな要素が発生します。
「住めなくなる」「売却できなくなる」「資産価値が下がる」などなど。
管理会社からは「お金のかかる修理のはなし」「修繕積立金の値上げのはなし」区分所有者の皆様の負担になる話はしたくありません。
しかし、建物がゴーストタウンにならない環境の維持は必要ですので、適切な提案はいたします。
区分所有者の皆様に余力があれば、グレードアップもできます。
その原資となる修繕積立金も昨今の部品代の高騰、人件費の値上げなどなど、考えだしたら頭が痛くなります。

令和３年９月２８日のガイドラインでは、10年前と算出方法が異なりますが、かなりの値上がりになっています。
ガイドラインは、あくまで参考ですので各マンションごとに修繕積立金の金額は決まってきます。
担当の管理会社・担当者に相談して、無理をしない範囲の必要な修繕積立金を見つけましょう。

工事費の高騰と工事の遅れについて

工事費が高騰しています。
大規模修繕工事に限らず、あちこちで工事費が高騰しています。
部品代の高騰、人材不足からの人件費の値上がり等々、値下がりする要素がみつかりません。

誰かが、「東京オリンピック」が終われば、工事費は値下がりするなどと言っていましたが、まったく、その気配がありません。
新型コロナウイルスの拡大、世界の離れた地域での紛争など、いろいろな原因が考えられます。

日々の食料品、ガソリン価格も値上がりし続けています。
夏はエアコン、冬は給湯器。
昨年は給湯器の納期が分からないとか、給湯器が盗難されたとのニュースもありました。
冬に給湯器が故障しては生活に支障をきたすため、修理会社もやむを得ず基板に細工して、緊急措置として使用できるようにしたことがあるとのうわさも聞きました。
マンション共用部分でもエレベーター設備、給排水設備、インターホン設備（防犯設備）、駐車場設備などの部品を発注しても納期が未定で、修理完了までの目途がたたないために居住者にご迷惑をかけてしまう場合もあります。
手配しているのに、通常の生活がおくれない不便さの憤りを居住者は誰にぶつければよいのでしょう。

工事会社が悪いわけではないし、管理会社も早く修理が完了して、安全に生活していただける環境を整えたいと思っています。

そして、工事会社も管理会社も故障の恐れが見られたり、定期交換など必要な工事を提案しています。
無駄と思われる工事を提案されたら、工事会社に納得できる説明を求めて、早急に対応しましょう。
管理会社は、そのお手伝いをします。

大雨と機械式駐車場

令和3年8月13日から福岡でも雷をともなった大雨が続きました。
特に14日は、担当マンションにおいて排水ポンプの異常の信号が警備会社に発せられ、警備会社の隊員も初期対応をしていただきましたが、改善できないとの連絡がありました。
原因については、機械式駐車場の地下ピットの排水ポンプの容量を超えたためであろうと想像はできましたが、万が一、2台設置されている排水ポンプが2台とも故障していたら大変ですから確認が必要です。
排水ポンプが故障したりしたら、皆様の大切なクルマが水に浸かってしまいます。ひどい場合、そのクルマは全損です！
そのような事故は避けたいですよね。

かつて、平成21年7月の中国・九州北部豪雨のときは、博多駅構内も冠水するくらいの大雨で、福岡市内のマンションでも排水ポンプがいくら頑張ってくれていても排水先の川や側溝の水位の方が高かったために排水ポンプの容量と関係なく冠水してしまったマンションもあったそうです。

そんな記憶があったので、不安を抱えてワタシも現場に赴きました。
今回の結果から言えば、ひどい降水量でしたがクルマが冠水するほどではありませんでした。
警備会社の異常信号は、駐車場の窯場（地下の床レベルよりさらに低い位置にある集水枡）が満水状態でしたので、これが原因と思われました。
幸い、排水さえできれば異常信号も解除となり、重大事故にはなりませんでした。

ただし、窯場には汚泥などが堆積していましたので、そのまま放置すれば排水ポンプの故障の原因にもなります。
後日、バケツとスコップを持って窯場の清掃をいたしました。
汚泥以外にビニールなどが落ちていました。