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福岡でのマンション管理組合委託業務とビル建物総合維持管理

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福岡のマンション管理委託業務とビル建物総合管理

2021年08月31日

大雨と機械式駐車場

令和3年8月13日から福岡でも雷をともなった大雨が続きました。
特に14日は、担当マンションにおいて排水ポンプの異常の信号が警備会社に発せられ、警備会社の隊員も初期対応をしていただきましたが、改善できないとの連絡がありました。
原因については、機械式駐車場の地下ピットの排水ポンプの容量を超えたためであろうと想像はできましたが、万が一、2台設置されている排水ポンプが2台とも故障していたら大変ですから確認が必要です。
排水ポンプが故障したりしたら、皆様の大切なクルマが水に浸かってしまいます。ひどい場合、そのクルマは全損です!
そのような事故は避けたいですよね。

かつて、平成21年7月の中国・九州北部豪雨のときは、博多駅構内も冠水するくらいの大雨で、福岡市内のマンションでも排水ポンプがいくら頑張ってくれていても排水先の川や側溝の水位の方が高かったために排水ポンプの容量と関係なく冠水してしまったマンションもあったそうです。

そんな記憶があったので、不安を抱えてワタシも現場に赴きました。
今回の結果から言えば、ひどい降水量でしたがクルマが冠水するほどではありませんでした。
警備会社の異常信号は、駐車場の窯場(地下の床レベルよりさらに低い位置にある集水枡)が満水状態でしたので、これが原因と思われました。
幸い、排水さえできれば異常信号も解除となり、重大事故にはなりませんでした。

ただし、窯場には汚泥などが堆積していましたので、そのまま放置すれば排水ポンプの故障の原因にもなります。
後日、バケツとスコップを持って窯場の清掃をいたしました。
汚泥以外にビニールなどが落ちていました。

posted by zeo at 09:30| マンション管理ニュース

2021年08月30日

網戸の修理

令和3年7月になり、セミの鳴き声が騒がしい連日猛暑の暑い季節です。
新型コロナウイルス感染拡大のおそれから仕事がリモートワークになった方も多いと思いますが、自宅での仕事中にはエアコンの稼働率も半端ナイと思います。

ただ、窓を開放することもあるため、網戸も必需品です。
その網戸について、私の担当するマンションの居住者様から、先日、壊れているとの連絡を受けました。

訪問して確認したところ、人がバルコニーへ出るための大きさの「上げ下げ窓」でした。
210830_01.jpg
この窓は、下半分を上にスライドさせると上半分が下に下がるベルトやワイヤーでバランスをとっている窓です。
網戸はアルミサッシ枠の下部に載せて固定するフック金物があるのですが、どうやら、フック金物を固定していたブラインドリベットが壊れてしまったようです。
210830_02.jpg 210830_03.jpg
通常でしたら、上部で固定されて吊り下げられているので大きな力が加わらなければ、それほど支障はないのですが、台風などの強風の時はバタバタと音をたててしまいますし、網戸だけでなくアルミサッシが壊れてしまうことも心配されます。

この状態では、修理するしかありません。

製造メーカーに修理してもらう場合、メーカーにもよりますが出張してもらうだけでも5,000〜8,000円程度かかると思います。
そして、簡単な内容であれば、そのまま修理していただけますが、場合によっては別途費用が発生することがあります。

さて、ここでひとつ問題です。
窓は共用部分のため、修理費用は誰が負担するかということが疑問になると思います。
国土交通省の標準管理規約では、次のように記載されています。
「網戸」の記載はありませんが、窓枠でしたら「専用使用権」が認められた「共用部分」です。

_/_/_/_/_/_/_/_/
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 省略。
二 省略。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 省略。
(バルコニー等の専用使用権)
第14条 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス(以下この条、第21条第1項及び別表第4において「バルコニー等」という。)について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。
2 省略。
3 省略。
(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 省略。
3 省略。
4 省略。
5 省略。
6 省略。
_/_/_/_/_/_/_/_/

網戸も窓枠と同様と考えられると思いますので、この場合、区分所有者である居住者様が修理することになるのでしょうか?
管理組合によっては、自己負担でなく管理組合の費用で修理してくれる場合があるようです。
規約に記載されていなくても、「別表」に「網戸」の記載がされていることがありますので、確認が必要と思われます。

今回は、割と簡単な作業だと思われましたし、居住者様が急いでらしたので管理組合に確認する時間が惜しいと思いまして修理のお手伝いをすることといたしました。


まずは、上部を固定する左右2本のセットスクリューをプラスドライバーを使用して外します。
210830_04.jpg 210830_05.jpg

取り外したら、バルコニーに網戸が破れないように丁寧に置きます。
210830_06.jpg
網戸の枠に残っている古いブラインドリベットを取り除きます。
ドリルで下穴をあけるイメージですね。もしくは、ドリルを使用しないでも少し敲くだけで簡単に抜け落ちると思います。
今回は元の穴を利用しますのでドリルを使用する場合は穴が大きくなり過ぎないように注意します。
ブラインドリベットの残骸は、網戸の枠内に落ちてしまい取り除けませんが、この際やむを得ません。
フック金物にもリベットの残骸がありましたので、同様にドリルで穴をあけて取り除きます。
下穴をあけるのに利用したドリルは、3.5mmでは大きすぎると思われましたので3.2mmにしました。

そして、新たなブラインドリベットをリベッターを使用して打ちます。
ステンフランジのステンシャフトは耐久性に優れています。
しかし、既存の製品もアルミフランジと思われましたし、高価ですのでアルミフランジのスティールシャフトのブラインドリベットを使用しました。
210830_07.jpg 210830_08.jpg
これを左右2ヵ所取り付けます。
キレイに取り付けることができました。

ここまでできれば、あとは取り外しと反対の段取りで網戸を取り付けます。
まずは、下部のフックをアルミサッシの枠に載せて固定し、上部をハメ込んで、セットスクリューを取り付けます。
作業は、これで完成です。

今回の修理は元の穴を利用しますので、事前準備をチャンとしておけば、現場での作業時間は5〜10分程度でした。

ただ、高層階の住戸には蚊などはほとんど侵入しないと思いますので網戸を取り外してても大丈夫かもしれませんね。


posted by zeo at 16:00| マンション管理ニュース

2020年04月13日

桜の季節

桜の季節ですね。
例年でしたら、楽しく花見をする方や入学式で桜を背景に写真撮影をする親子もいるのでしょうが、今年はちょっと様子が違います。

福岡市では地下鉄の赤坂駅や大濠公園駅の近くにある舞鶴公園・西公園の桜をめでる人たちでいっぱいになる週末も今年は閑散としてチョットさみしい感じがしました。
普段なら、西公園も道の両側に露店が並ぶのでしょうが、今年は新型コロナウイルスの影響で外出が控えられておりますので、露店も一切ありません。
やむを得ませんけど、桜は今年だけでなく来年も咲きますので、多少の我慢が必要です。

先日、JR筑肥線で前原・唐津方面に向かう電車に乗っていると糸島市の波多江駅の少し手前で電車は瑞梅寺川を渡ります。
その瑞梅寺川の両岸にはたくさんの桜が咲いていて、車内からでしたらほんの数秒のわずかな時間でも思わず視線がくぎ付けにななるほどだと思いますので、たまにはスマホから目を上げて景色を楽しむのも良いかと思います。

どうして、外出を控えるべきのこの時期に前原方面の電車に乗っていたかというと4月下旬に「アメックス波多江駅前」というマンションの入居が始まりますので、その準備のために出かけました。

これから毎年桜の季節が楽しみになります。

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posted by zeo at 18:12| 春夏秋冬(Staff-Blog)

2020年03月09日

新型ウイルス

新型コロナウイルス感染拡大防止に伴う集会やイベントの中止、延期又は規模縮小等の対応が厚生労働省から要請されていますが、マンション管理組合の総会の開催については、どこの管理組合も悩ましいと思います。
これほど世間で新型コロナウイルスに関する報道がされているところをみると潜伏期間もインフルエンザと比較しても長いようですので、通常の生活をしていても知らず知らずのうちに感染してしまった人が、次の誰かに感染させてしまう恐れがあるため、迂闊に外出できないことになりますよね。
マスクも手に入らない状況が続いていますので、自己防衛したくてもできないコトもがあるのではないでしょうか。
それゆえの集会やイベントの中止、延期等だと思います。

「建物の区分所有等に関する法律」という法律では、集会(総会)について「管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。」と決められており、それを基にしてマンションごとに管理規約では、「理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後〇か月以内に招集しなければならない」となっていると思います。
原則通りでしたら、総会を開催して、「決算と事業報告」、「予算と事業計画」やそれ以外にも色々と協議して決定しなければなりません。
原則通りなら・・・です。

しかし、このような状況では、総会を開催することで組合員のみなさんの安全な生活を脅かすことが心配されます。
イベントでしたら、中止することもできることがあると思いますが、法律や管理規約で定められていることを実施しないことで管理者である理事長が責められる可能性があるのではないかと心配されるのではないでしょうか。

管理組合の理事長は、立候補して就任される方よりも輪番制で役員に就任した結果、理事長になってしまった人もあると思いますので、誰が就任していても難しい時にたまたま好意で理事長に就任していただいた方に責任を問うことは酷だと思います。

総会には一組合員として、参加する権利と義務を負っているのですが、感染を恐れて委任状だけを安易に提出して義務を全うしたつもりになっても困りますし、1週間とか2週間とか終わりが見えていれば、事情を説明して延期しても組合員のみなさまも承諾いただけると思いますが、いつまで延期したらよいかという判断が役員のみなさまも管理会社も不確かなために悩ましいところですね。

新型コロナウイルスは誰かを責めるのでなく、みんなで正しく怖がり、冷静に判断し行動しましょう。
早く新型コロナウイルスが、話題にならないように平和な世の中になってもらいたいものですね。

posted by zeo at 09:17| マンション管理ニュース

雪災と取り越し苦労

今年の冬は、かなり暖かいですね。
そうはいっても、福岡でも年に一度くらいは雪が降ります。
先日、2月17日の夜には、平地でも10cm程度の積雪が予想されておりましたので、マンションでも防寒対策が必要になります。

マンションはコンクリートで造られた強固な建物ですが、その設備は昔ながらの住宅と同じように水道管の凍結事故が発生することがあります。
水道管は、配管ラッキング(保温材)がされており、凍結しにくいように考えられています。
しかし、配管部分は保温することができてもバルブ部分は露出してしまいますので、バルブが凍結することがあります。
凍結するだけなら、気温が上がり解凍を待てばよいのですが、稀にバルブが凍結により破損してしまうことがあります。
凍結しやすい場所としては、屋上の消防用補給水槽があります。
この消防用補給水槽の目的は、火災などが発生したときに消防隊が消火活動に使用する連結送水管を常に水で満たしておくためですので、一度、注水されてしまえば、ほとんど水の動きはありません。
動かないので凍結してしまうのでしょう。

以前、屋上の消防用補給水槽のバルブが凍結により破損して、水がゲリラ豪雨でも来たのかと思うくらい大量に漏れたことがありました。
幸い破損したバルブは管理組合の加入する保険で修理費用を賄うことが出来ました。
しかし、破損する恐れがあると分かっていれば、それに備えて担当者はバルブに防寒対策をします。
寒風の吹く中、屋上に上って、かじかむ手でバルブの周りにエアキャップを巻き付けて、防寒対策を実施しました。

今回、雪は降りましたが天気予報で言われたほどの積雪もなく、マンションには事故もなく無事に済みました。

posted by zeo at 08:30| マンション管理ニュース
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