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福岡のマンション管理委託業務とビル建物総合管理

2017年11月16日

山歩き

2017.11.14
ゼオ 中西



2014年5月に「山の日」が制定され、2016年8月から祝日になりましたが、私が初めて山らしい山に登ったのは、高校2年の時でした。退屈な文化祭を抜け出して、同級生4人で雷山(糸島、標高955m)へ向かいました。
筑前前原駅下車、昭和バスで登山口まで。山頂まで約1時間30分。
登頂後は、東(三瀬方面)へ約2時間、井原山<いわらやま>(標高983m)まで縦走。途中ピークが6〜7か所あり、クマザサで足元が見えない部分が数百m。(雨上がりはクマザサの下の地面がぬかるんでいて靴の中まで濡れるので、雨天後の登山は1週間位晴天が続いた後がよいでしょう。)
井原山頂からさらに東へ100mほどのところから下山。尾根の右側(佐賀県側)へ降りると深い雑木林で遭難の恐れあり。左側の谷底へ転げ落ちないように樹々につかまりながら降りていくと水の湧き出ているところ(室見川の源流)に出ます。
あとはせせらぎ沿いに2時間ほど緩い下りをひたすら歩くと、野河内渓谷へ経て曲渕水源地へ。そしてバスで天神まで。
このコースは、20回以上行っています。休憩を含めて登山口から曲渕まで6〜7時間のコース。山登りというよりは山歩きという方がふさわしいようなコースですが、曲渕まで来るとなにがしかの満足感や達成感があります。仕事や家庭でのストレス解消には、有効だと思います。
最後に行ったのは、約30年前ですが、新しい案内標識や休憩所などがあるほかは、おそらくコースの状況に変化はないと思います。
山(自然)が数万年ほぼ変わらず同じ状態を保っていることを思えば、山にとって30年はほんの一瞬でしかないでしょう。人間にとっては、生涯の3分の1くらいを占めていますが。
まだ歩けるうちにもう一度行ってみたいところの一つです。
posted by zeo at 17:35| 春夏秋冬(Staff-Blog)

管理規約

マンションの管理規約には、修繕工事に関して「敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。)」と記載されています。
以前の管理規約には、『その形状又は効用の著しい変更を除く』ではなく、『改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く』とありました。
この「多大の費用」が、大規模修繕工事はもちろんのこと、どこまでを「多大」とするのか意見が分かれるところでした。
また、『監事は、理事会に出席して意見を述べることができる』とされていたものが、最近では『監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。』と解釈が変わってきています。
民泊やシェアハウスを禁じる規約も重要ですが、他にも、いろいろと変更されていることを考えると、ハードである建物の維持保全だけでなく、ソフトの面も時代と共に変化させていかなければならないと思います。
posted by zeo at 17:32| ゼオからのお知らせ

2017年09月21日

防災訓練・2

先日、某マンションの防災訓練を実施しました。
今回は、マンションの消防設備の点検をお願いしている業者の方から、スプリンクラーをはじめとする消防設備、避難器具等の説明を、福岡市消防署の方から、災害時の心構えや災害時の対応をレクチャーしていただきました。
 今回の消防訓練で気付いた事が、7月の“九州北部豪雨”が身近な地域で発生したため、以前の防災訓練と比較し、みなさんの災害に対する意識が高くなっていたということです。
消防署の方に、災害時の対応に関する質問が数多く出されておりました。
 また、「AEDの扱い方を教えて欲しい」等、救護に対する質問も数多く出されるように
なっています。
 次回の消防訓練からは、今まで以上に災害を意識した、レベルアップさせた訓練を行っていきたいと思っております。

※消防署では、毎月、定期的に救急対応の講習(約3時間、無償)を行っていますので、お時間ある方は参加してみたらいかがでしょうか?
また、集会所等、人が横たわることが可能な施設があるマンションで、一定数の入居者が参加できれば、福岡市消防署の方が出張し“AEDの扱い方”“心肺蘇生”等の講義を行っていただけるそうです。
posted by zeo at 11:34| ゼオクラブ活動報告

設計監理と責任施工

管理組合がマンションの大規模修繕工事を行おうと考える場合、大きく分けて「設計監理方式」「責任施工方式」の2通りの進め方があります。
多くの分譲マンションでは、設計事務所などに建物の劣化具合について「調査」をしていただき、それを基に、工事内容を「設計」していただきます。
その設計をもとに概算費用を算出し、数社の工事業者に対して同一内容の見積りを依頼します。このとき、設計事務所から工事業者の推薦を受けるかどうかは管理組合が判断します。
工事業者は、見積金額、実績など様々な内容を比較検討して「選定」します。
そして、工事が始まれば管理組合が発注した通りの工事を実施されているかを「監理」していただきます。
これが、「設計監理」と言われる方法です。
これに対して、「責任施工」は、工事業者に工事金額、工事内容、工事進捗管理、工事竣工までのすべてを任せる方法です。
管理組合にとっては大規模修繕工事は、多額の費用を要しますので、決して失敗することのできない事業です。
どちらも、メリット・デメリットがありますので、理事会・総会でよく検討される必要があります。
posted by zeo at 11:32| マンション管理ニュース

大規模修繕工事

築10年を経過して、大規模修繕工事の実施を検討しているマンションがあります。
住宅用マンションの耐用年数が47年ですが、修繕工事は、このコンクリート建物を50〜60年あるいは、それ以上の長期にわたり維持するための必要工事と言えます。
築10年で大規模修繕工事を実施するには、少々時期が早いと思いますが、立地条件等によりマンション状態は様々で、屋上の防水層の状況によっては部分的にでも修理しないと漏水のおそれがあるマンションもあるためです。
万一、漏水してしまったら、被害を被った住戸の方々にとって修理が完了するまでの期間のストレスは多大なものとなってしまいますし、防水層の修理費用だけでなく、その住戸内の修繕費用も管理組合が負担しなければなりません。
まして、経年に伴う漏水では、管理組合が加入する火災保険では原則賄うことができません。
そのため、漏水事故が発生する前に防水層の延命工事を実施して、より快適なマンションという集合住宅での生活を区分所有者の皆様で検討しなければなりません。
posted by zeo at 11:31| ゼオからのお知らせ
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